サブリース被害対策専門弁護士

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カテゴリ:[ 役に立つ話 ] キーワード: 自己破産 サブリース被害 借金整理


11件の内、新着の記事から10件ずつ表示します。


[11] アパートの住宅ローンが返済できない

投稿者: 弁護士竹内俊雄  投稿日:2018年 7月12日(木)14時17分27秒   通報   返信・引用

 サブリースとくればアパート経営、①アパート管理の手間いらずで②賃料保証なら銀行もOKして融資してくれる。ところがサブリース会社が賃料保証をうたっておきながら賃料減額を要求してきたら、手間いらずなんて寝言は言っていられない。
 そうです。入ってくるはずの賃料より融資先の返済が多ければ、自己破産?
そこでまずアパートを手放す現実が待っています。
今日は「住宅ローンがまだあるのに返済できなくなった」時の売却方法について説明します。

聞いたことがある?任意売却

任意売却サブリース会社からの一括借り上げで安心していた賃料保証が崩れると、次に浮上する問題が融資を受けて建てたアパートの返済です。あてにしていた賃料がサブリース会社からの減額請求により一方的に下げられた場合、賃料より融資先への返済金が多いと、オーナーは否が応でもアパートを手放さなければならない状態に追い込まれます。
それでもアパートが高値で売却できればいいのですが、抵当権がついていると誰も買ってくれません。
この「抵当権」対策の売却方法が任意売却なのです。


任意売却とは、自宅を売っても住宅ローンの残額を返済することもできないという状況のように、住宅ローンを滞納した場合の解決方法です。
任意売却により、借入先の金融機関と話し合いのうえ、できる限り高く自宅を売却することが可能になります。

 任意売却は、通常の不動産売却と違い、債権者(お借入れの金融機関)や役所の同意を必要とします。
当然のことながら、借金が残っていて自分のもののようですが返済ができないため融資を受けた金融業者と相談しする必要があります。また滞納している税金について話し合いをして、登記簿謄本の「抵当権」や「差押」を抹消してもらう必要があるからです。
 このような場合、任意売却について相談してくれる専門家弁護士がいると安心ですね。そうすることで、債権者や役所に対して話し合いを行い、引越し費用の配分や差し押さえの解除について調整することが可能になります。
 金融機関は抵当権を設定した不動産から少しでもお金を回収しようとします。この抵当権とは、その不動産を競売で売却し、売却代金から住宅ローンを回収する権利のことです
 マイホームを購入するときに多くの人が利用する住宅ローン。この住宅ローンは、低金利で長期間の設定であるものの、金額は大いので、貸す側としては、環境の変化等により、万が一返済してもらえないような事態に備え、不動産を競売で売却し、売却代金から住宅ローンを回収する権利を、不動産に設定します。


1 家の売却にはなぜ抵当権が邪魔になるのか

通常、不動産を売却する場合には、抵当権をはずす必要があります

抵当権が残っていると、前の所有者の住宅ローンが残っており、「住宅ローンが返済されなければ、競売にしますよ」という金融機関の権利も残っていることを意味するため、抵当権がついたままの不動産を購入する人がいないからです。(購入できない訳ではありません。)

 つまり、抵当権が残っている(前の所有者の住宅ローンが残っている)不動産を購入した場合、前の所有者が住宅ローンを滞納したら、新しい所有者は自分の意志に関係なく競売になってしまい家を失う羽目になるのです。そのような大きなリスクを背負って不動産を購入する人はいないため、売却するときには抵当権をはずす(抹消する)必要があるのです。


2 抵当権をはずすにはどうするか

抵当権をはずすためには、住宅ローンをすべて返済しなければなりません。たとえ家が売れたとしても借金が残ると抵当権はついたまま。これでは売れませんよね。

 そこで、任意売却は、住宅ローンをすべて返済できなくとも抵当権をはずしてもらえる方法として登場します。

 住宅ローンの残額と売却代金の差額を現金で準備し、住宅ローンをすべて返済することで抵当権をはずせますが現実的ではありません。住宅ローンの月々の返済が困難な状況で家の売却を希望しているのに、別途のお金の工面は不可能に近いものがあります。

 そこで、金融機関は、住宅ローンの返済が困難な方を対象に、住宅ローンが残っていても家を売却する「任意売却」を認めているのです。これなら家は売却できますよね。

 金融機関側としても、住宅ローンの滞納が続いて返済の見込みがなくなると、競売か任意売却で住宅ローンを回収するしかありません。金融機関にとっても売主にとっても、少しでも多くの回収を望むのであれば任意売却は、競売と比較すると回収額が多くなるので双方にメリットがあるわけです。

 

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[10] サブリースのデメリット

投稿者: 弁護士竹内俊雄  投稿日:2018年 7月 4日(水)20時24分54秒   通報   返信・引用

<table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="top_line" width="700"> <tbody> <tr> <td>?</td> <td class="cell_yellow">サブリースの怖さは、賃料減額です

サブリース契約のチェックポイントは、以下の5つ!
①契約期間
②契約賃料
③更新
免責期間(総所得を計算するときに計算に使われます)
原状回復費用


収支が安定しているのは、最初の24ヶ月間だけです。たいていは契約期間はほとんどの場合が2年毎の更新です。
それは次の理由からです
サブリース契約の総所得(借り上げ家賃×契約期間24か月)≦実際の家賃収入×契約期間24か月
つまり24か月くらいで、サブリース契約の総所得が実際の家賃収入の総所得より少なくなるからです。

そうすると、
サブリース契約を更新するたびに、収入が低くなっていきます。
サブリースをしている会社の指示通りのメンテナンスをしないと、契約解除されます(長期修繕計画を予算化などとうたっています)
</td> </tr> </tbody> </table>

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[9] サブリース契約のメリット

投稿者: 弁護士竹内俊雄  投稿日:2018年 6月29日(金)13時10分4秒   通報   返信・引用

サブリース契約のメリットは
1、 わずらわしい管理がない
2、 長期に渡って一定の家賃収入が保証される

このようなメリットは、その通りであれば申し分ないように思われます。しかし近年サブリース会社でも一部の悪質なサブリース会社(管理会社)が引き起こした「かぼちゃの馬車」のような事件で、サブリース賃料が一方的に減額されるといった被害がクローズアップされ、「サブリース」や「家賃保証」といった言葉のイメージが低下してしまった部分もあります。
しかし「サブリース」というものが違法でもなく、悪いわけではないのです。最近では、金融機関が融資する際に、サブリース契約の導入を条件とするところが多く、これは不動産事業そのものがリスクを抱える事業であり、そのリスクを回避する手段のひとつとしてサブリース等の家賃保証があるのだと判断されているためです。

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[8] 大手サブリース会社の勧誘

投稿者: 弁護士竹内俊雄  投稿日:2018年 6月25日(月)15時31分59秒   通報   返信・引用

大手サブリース会社の勧誘であっても「空き室」の増加で賃料値下げが現実

 テレビCMも頻繁に流れている管理会社の多くは、サブリースを事業を柱にしています。その多くは建築提携型とよばれる手法です。オーナーに対しアパートの建築を勧誘する際に「一括借り上げをして30年間家賃を保証するので管理の手間もかからない」「安心安全な資産運用」などをセールストークに、アパート建築とサブリース契約を二つ一緒に受注するケースです。こういった大手アパート建築会社は、「35年一括借り上げ」と唱ってCMにも出ているので、一見安心するのですが実際は、当初の賃料がずっと継続されるわけではありません。

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[7] 法律事務所ロイヤーズロイヤーズの取り組み

投稿者: 弁護士竹内俊雄  投稿日:2018年 6月19日(火)18時22分35秒   通報   返信・引用

【法律事務所ロイヤーズロイヤーズは借金を返すために頑張っている方を応援します】
借金を返済しているのになかなか借金が減らないのはなぜ?
それは、返済金が金利に充当され元金には少ししか充当されてないからです。極端な例ですが現実にあった話です。15万円を信販会社から借りて、本人は少しづつ返していたといいます。しかしご相談に来たときは、「絶対おかしい。15万円しか借りてないのに、残金が元金を超えている」といってご相談されたのですが、それはあり得るのです。つまり借りたお金が少なくても、毎月の支払いが金利より少なく、また毎月きちんと返済していなければそうなってしまいます。

要するにお金を借りても、頭では金利を付けて返すことは理解できても、現実に50万円を借りて毎月8000円づつ返済したとすると金利は104万円支払うことになるのです。嘘のようなホントの話です。債務整理とは、この例でいうと104万円をカットして50万円だけ返済して終わりにさせる方法をとるので、返せないといって何年もたってしまうより、たとえ新たな借り入れはできなくなったとしても自分で払っているより弁護士に借金の整理をしてもらったほうが、生活の立ち直りは断然早いのです。しばらくは借りられないなどと言っても、4、5年たてばまた信用は復活します。そんなことを考えるより、返せなくなっている状態ではすでに情報機関ではブラック扱いになっているわけですから、今さらそこまで考える必要はないでしょう。

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[6] 他人事ではないサブリース被害

投稿者: 弁護士竹内俊雄  投稿日:2018年 6月14日(木)13時07分31秒   通報   返信・引用   編集済

サブリース会社は、入居者が支払った家賃を受け取り、各種手数料を差っ引いた残りを家主(オーナー)に支払います。
当たり前のことですが、賃料が入ってこないとオーナーに入ってくる原資はありません。「入居者がいなくても家賃収入が保証されるのであれば損はないはず」と思う人が多いかもしれませんが、そんなうまい話はありません。しかし実際にそう思って契約をする人もいたので問題になりました。ニュースでも聞いたと思いますが、スマートデイズ社が提示していた賃借料は、一般のサブリース契約よりも高めの設定がなされていました。しかし、実際は、賃料不足により、一方的に賃料収入を減らされ、最後は支払われなくなってしまったのです。
スマートデイズ社だけの問題ではありません。

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[5] アパート経営者になる前の注意事項

投稿者: 弁護士竹内俊雄  投稿日:2018年 6月12日(火)13時37分32秒   通報   返信・引用   編集済

あなたがマンション投資などの営業マンから、何か勧誘を受けた場合は、相手方が【賃貸住宅管理業者登録制度】に登録しているのか確かめてみることから始めてください。

契約の前に

サブリースに関する登録制度の主なルールを事前にチェックすることが肝要です。

重要事項の説明
サブリース契約の契約前に、将来の賃料の変動の条件等の重用事項の説明を行い、書面を交付します。重要事項の説明は、一定の実務経験者当が行うことになっています。重要な部分は「契約書」に将来の賃料の変動の条件の記載等が、どのような起債になっているか、重要事項の説明と相違はないか、また抜けてないかを確認することです。わから明確でなければ契約しないと決めて、その場で契約をしないことです

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[4] シェアハウスの落とし穴

投稿者: 弁護士竹内俊雄  投稿日:2018年 6月 8日(金)14時01分47秒   通報   返信・引用   編集済

シェアハウスの落とし穴

最近、首都圏を中心として女性専用のシェアハウス「かぼちゃの馬車」を展開するスマートデイズ(東京都所在)が、サブリース(注参照)賃料の支払を停止しました。高金利のフルローンで1億から3億程度の物件を購入したオーナーは、約700人を上回るようです。
この支払停止により、多くのオーナーが自己破産を余儀なくされているようですが、このような惨めな目にあってしまったのはなぜでしょうか。先ずは、投資をする際には自分ひとりで決断するのではなく、誰かに相談する事が必要です。
とくに、投資額が多額に昇る場合や、投資対象がまだ確立していない場合(本件がこれに該当するでしょう)。あるいは、投資対象が複雑であるような場合などには、注意を要するでしょう。当事務所の弁護士は、「予防法学」を旨として、紛争にならないうちに色々な検討をしていくことの重要性を認識しながら、これを
実践しています。難しい投資にかかわり、人生における大失敗のないようにすべきです。次に、投資をする際には、自己の収入の2割かせいぜい3割程度にとどめておくべきでしょう。これを越えての投資は、人生を破滅に陥らせる恐れが多分にあるものと思われます。

(注)サブリ-スとは

 上でのサブリ-スとは、例えば、A所有のマンションを一括してB不動産賃貸会社に貸し付けます。B会社は、Aに当該マンションの入居状況とは関係なしに、1棟につき1ヶ月いくらの賃料を支払うと言う契約を結びます。
そして、B会社は、個々の部屋ごとに賃貸していきます。

このような契約を、サブリース契約と言っています。

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[3] サブリース契約の注意点 その1

投稿者: 弁護士竹内俊雄  投稿日:2018年 6月 4日(月)16時52分54秒   通報   返信・引用   編集済

国土交通省では、賃貸住宅管理業の適正化を図るため、平成23年から任意の登録制度として賃貸住宅管理業者登録制度を実施しています。
賃貸住宅管理業者登録制度では、サブリースを含む賃貸住宅管理業の遵守すべきルールを設けており、登録業者は、このルールを守らなければなりません。
あなたがマンション投資などの営業マンから、何か勧誘を受けた場合は、相手方が【賃貸住宅管理業者登録制度】に登録しているのか確かめてみることから始めてください。

契約の前に
サブリースに関する登録制度の主なルールを事前にチェックすることが肝要です。
?重要事項の説明
サブリース契約の契約前に、将来の賃料の変動の条件等の重用事項の説明を行い、書面を交付します。重要事項の説明は、一定の実務経験者当が行うことになっています。重要な部分は「契約書」に将来の賃料の変動の条件の記載等が、どのような起債になっているか、重要事項の説明と相違はないか、また抜けてないかを確認することです。わから明確でなければ契約しないと決めて、その場で契約をしないことです。

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[2] サブリース契約とは

投稿者: 弁護士竹内俊雄  投稿日:2018年 6月 1日(金)15時09分26秒   通報   返信・引用   編集済

今日から、「国土交通省がサブリース契約に関するトラブルで注意喚起」を促すまでになっているサブリース契約の主な注意点を書いていきます。
まず初回は、サブリース契約についてです。
サブリース契約とは、賃貸事業者(サブリース会社)が建物所有者(オーナー)から建物を転貸するために借り受けて、これを第三者(入居者)に転貸する契約のことをいいます。
〇サブリース契約は判例によると「、建物を使用させて賃料を受け取るのだから賃貸借契約であり、したがって借地借家法の適用を受ける」としています(最高裁判所平成15年10月21日判決)

サブリース契約の典型例は、一棟貸しで定額のサブリース賃料が定められているタイプです。マンション1棟を対象とするものが典型例ですが、中には1室のみを対象とするものもあります。 賃料の定め方も、「賃料は保証します」(保証賃料と呼ばれることも)などと借上賃料の額を一定の額に定めるものや、転貸賃料合計の何%と割合によって定めるものもあり、サブリース会社(管理会社)によっていろいろな形態があります。 「安心の一括借り上げ」「空室保証」などのうたい文句は、サブリース契約です。

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